1. A redação primitiva da lei 8.245 aludia à
redução proporcional da multa, nos termos do art. 924 do CC/1916.
2. Revogado o art. 924 do CC/1916, passou a reger a
matéria o art. 413 do CC/02, que alude à redução “equitativa”, e não
mais à diminuição “proporcional” da cominação.
3. A nova redação dada pela lei 12.112/2009 ao art. 4º da lei 8245/91 explicita
que continua a valer, em relação às locações de imóveis urbanos, a prescrição
de redução proporcional da sanção.
4. A mens legislatoris afastou a possibilidade de o locador condicionar
o recebimento do imóvel devolvido antecipadamente ao pagamento concomitante da
multa. Segundo o legislador, na hipótese de inadimplemento deverá o senhorio
exigi-la posteriormente, pela via judicial.
5. A despeito de a nova redação do art. 4º da lei 8.245/1991 não aludir ao
dispositivo, subsiste a possibilidade de redução do valor da multa pelo
critério da equidade, se configurada a hipótese de “manifesta excessividade” do
montante, prevista na parte final do art. 413 do CC/2002. A ela conjugar-se-á,
se for o caso, a mitigação fundada na proporcionalidade do art. 4º da lei
8245/91.
6. O art. 412 do CC/02 estabelece não poder o valor da multa exceder o da
obrigação principal. Segundo a doutrina, este parâmetro não se aplica às
locações regidas pela lei 8.245/91 porque indiretamente repristinaria o art.
1.193, parágrafo único do CC/1916. Na jurisprudência, consagrou-se o valor de 3 alugueres como
teto da cominação. Posta a questão nos termos dos cânones
interpretativos do Código Civil de 2002, não é possível assentar-se a
priori a existência de um único teto, e nem tampouco estabelecer qual seria
ele, uma vez que o diploma em vigor, ao consagrar, mediante cláusulas gerais,
a operabilidade, a socialidade e a eticidade, cometeu ao
julgador a tarefa de considerar os vários discrímens fáticos conducentes à
solução justa (v.g., o tipo de contrato, os usos e costume da região e etc).
Somente a posteriori, é dizer, após uma série de julgados de diversos
Tribunais do País, prolatados com rigor científico, é que se poderia aferir
o(s) teto(s) (“pautas de conduta”). Inexistem, porém, precedentes que atendam a
esse requisito. Vale lembrar que
a soma de todos os aluguéis durante o período de vigência do contrato
corresponde ao valor principal.
7. Não prevendo o contrato o valor da cominação,
será possível pleitear, em ação de conhecimento, o seu arbitramento judicial.
Nesta hipótese, será inadmissível a execução de título extrajudicial quanto à
multa.
8. Estipulada a multa em contrato, e valendo-se o credor da execução de título
extrajudicial para exigi-la, pode o magistrado nesta sede reduzi-la.
9. As hipóteses de devolução antecipada do imóvel sem o pagamento da cominação
não foram alteradas pela lei 12.112/2009.
